Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это его основное право, которое вытекает из договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.
Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжаться им (то есть в предусмотренных законом случаях, он может произвести отчуждение или изъятие имущества).
Как отмечают А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой: «Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу» . Законодательное закрепление данному утверждению мы находим в п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого по истечении срока аренды либо внесении им полностью выкупной цены .
Представляет интерес понятие субаренды. Субаренда – сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу . К субаренде применяются правила об аренде, если иное не предусмотрено законодательством. Объем прав субарендатора не может превышать прав арендатора. Субаренда следует судьбе аренды. В случае признания ничтожности договора аренды, ничтожным считается и договор субаренды. Данные правоотношения регулируются ст. 618 гражданского кодекса Российской Федерации.

Сдачу арендатором имущества в аренду третьему лицу проследим на примере из судебной практики: «ИП Азовкина А.В., обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ИП Матюшиной М.И., об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 20,3 кв. м, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Сасово, ул. Вокзальная, д. 18. В качестве третьего лица к участию в деле привлечена администрация  города Сасово Рязанской области (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 21.10.2005 исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 10.01.2006 указанное определение оставлено без изменения. Не согласившись, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой. Как усматривается из материалов дела, 01.01.2003 между Администрацией г. Сасово Рязанской области (арендодатель) и ИП Азовкиной А.В. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 136,9 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Сасово, ул. Вокзальная, д. 18. Согласно п. 1.3 данного договора срок его действия определен сторонами с 01.01.2003 по 28.12.2003. Пунктом 3.2.12 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе сдавать помещение, как в целом, так и частично в субаренду, а также в иное пользование третьим лицам без письменного разрешения арендодателя. На основании названного договора аренды 02.01.2003 между ИП Азовкиной А.В. (арендодатель) и ИП Матюшиной М.И. (арендатор) с согласия Администрации г. Сасово заключен договор N 1, в соответствии с условиями которого арендодатель передал и арендатор принял в субаренду часть нежилого помещения площадью 20,3 кв. м. на срок с 02.01.2003 по 31.12.2003.
01.01.2004 между Администрацией и ИП Азовкиной А.В. вновь был заключен договор аренды того же помещения. Письмом от 12.11.2004 N 110 КУМИ Администрации г. Сасово сообщила ИП Азовкиной А.В. о том, что арендатор не имеет право самостоятельно сдавать в субаренду вышеназванное помещение и просил довести до сведения субарендаторов требование об освобождении занимаемой ими площади до 20.11.2004, что было выполнено. Поскольку указанное требование субарендатором исполнено не было, ИП Азовкина А.В. обратилась в арбитражный суд. Как установлено судом области договор аренды от 01.01.2003 на основании которого был заключен договор субаренды N 1 от 02.01.2003 прекратил свое действие 28.12.2003. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Таким образом, договор субаренды N 1 заключенный на срок с 02.01.2003 по 31.12.2003 прекратил свое действие 28.12.2003. Из материалов дела следует, что Администрация и ИП Азовкина А.В. не возобновляя прежний договор аренды от 01.01.2003 на новый срок, заключили новый договор аренды того же имущества от 01.01.2004. При таких обстоятельствах суд области пришел к выводу о том, что договор субаренды N 1 от 02.01.2003 как производный от договора аренды от 01.01.2003 не был возобновлен на неопределенный срок, в связи с прекращением действия основного договора аренды. В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил: решение от 21.10.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 10.01.2006 Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-5826/2005-С16 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения» .
Таким образом, при субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем. Как видим из примера, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды . То есть ни в коем случае субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Как мы видим, пример довольно показателен, раскрывает субаренду  практически всесторонне.

1.2    Элементы договора аренды

Элементами любого договора, в том числе и договора аренды,  являются: стороны (то есть субъекты гражданского права), предмет договора (вещь),  его срок, форма договора и др.
Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор – любые субъекты гражданского права. Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду . Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование и в извлечении в свою пользу из него полезных свойств.
В данной работе мы не заостряем особого внимания на такую проблему, вытекающую из договора аренды как уплата налогов. Хотя это действительно одна из острых проблем, показателен объем судебной практики по данному вопросу . Несомненно, вопрос важный и актуальный. В силу этого приведем пример из судебной практики, относящийся к рассматриваемой теме. До недавнего времени дискуссионным являлся вопрос: кто и в каком случае будет платить налог на доходы, если арендодателем является физическое лицо. Разъяснение мы находим в Письме Минфина России от 24.06.2005 № 03-05-01-04/205, где сказано, что ответ на этот вопрос зависит от того, является ли физическое лицо простым гражданином или индивидуальным предпринимателем. В первом случае доход от сдачи имущества облагается налогом на доходы по ставке 13 процентов. Обязанность удержать и перечислить налог возлагается на фирму-арендатора. Если же человек зарегистрирован как предприниматель, то все налоги платить он должен самостоятельно.
Предмет договора — любая индивидуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в процессе использования (непотребляемая), например, здания, сооружения, предприятия, земельные участки, оборудование и т.д.  Условие о предмете – единственное установленное законом существенное условие договора аренды. То есть, ни цена, ни срок, ни что иное, не являются обязательными условиями договора аренды.
informsky.ru
1 2 3 4 5 6 7