При отсутствии в договоре условий об арендной плате действует порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным, при невыполнении этого требования закона договор признается незаключенным, согласно ст. 654 Гражданского кодекса РФ.
Что касается формы договора аренды, следует сказать следующее: договор аренды на срок более одного года (или если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо) независимо от его цены заключается в письменной форме, а договор аренды недвижимости (в том числе зданий и сооружений на срок более одного года) подлежит государственной регистрации.
Срок договора аренда, согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ может быть как определенным, так и неопределенным. При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок, если иное не предусмотрено законом (так, п. 3 ст. 610 закрепляет, что для отдельных видов аренды существуют максимальные сроки).
    Так же следует отметить, что по истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право (при прочих равных условиях) на заключение договора на новый срок, если он письменно уведомил об этом арендодателя в разумный срок до окончания действия договора .

Приведем пример из судебной практики : Фирма сдала банку в аренду нежилое помещение. Срок действия договора истек, но ни фирма, ни банк на это никак не прореагировали и о дальнейшей судьбе договора переговоров не вели. Через некоторое время фирма направила банку требование освободить помещение. Однако спустя три месяца банк его не освободил и продолжал им пользоваться. Он счел, что если фирма до истечения срока не уведомила о прекращении аренды, то договор был продлен автоматически на тот же срок. Тогда фирма обратилась в арбитражный суд. Она потребовала освободить помещение и взыскать с банка деньги: во-первых, за незаконное пользование чужим имуществом, а во-вторых, за неосновательное обогащение. Под этим имеется в виду то, что банк «прокрутил» деньги, предназначенные для оплаты аренды в своих интересах, получив определенную выгоду. Эти-то суммы фирма и потребовала возместить. Иск был удовлетворен. Однако банк с решением суда не согласился и обжаловал его в кассационную инстанцию. Кассационная инстанция жалобу не поддержала и решение суда оставила в силе. Арбитраж при этом пришел к следующим выводам.
Банк в своей жалобе ссылался на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, т. е.  если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора и арендодатель не возражает – договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд такие доводы не принял – ведь это не означает, что арендодатель не вправе в любое удобное для него время прекратить договор. Суд сделал вывод, что банк не имел оснований занимать спорное помещение после окончания срока аренды, прописанного в договоре. Также банк обязан уплатить проценты за неосновательное пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и возместить стоимость неосновательного обогащения (ст. 1105 ГК РФ), то есть заплатить за аренду. Многие арендаторы полагают, что если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора аренды, то он автоматически продлевается, причем на тот же срок. Если после окончания договора арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает, то договор действительно считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). А вот часть 2 ст. 610 Гражданского кодекса указывает, что в этом случае арендодатель вправе отказаться от договора. Надо лишь письменно предупредить арендатора за три месяца. Так что арендатор, не предпринимающий никаких активных действий после окончания срока действия договора, постоянно находится под страхом выселения. При этом следует помнить, что если в договоре аренды указано, что он автоматически продлевается на тот же срок или, например, на полгода, год и т. д., – это ничего не значит. Такое условие просто будет недействительным, потому что прямо противоречит закону. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса срок договора при его продлении не определен. Кроме того, закон предусматривает не продление договора аренды, а заключение нового. Между тем часть 1 ст. 621 Гражданского кодекса не только предоставляет арендатору определенные права, но и возлагает обязанность. Если он хочет возобновить договор аренды, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя еще до того, как существующий договор закончится.
Итак, изучив понятие и элементы договора аренды, далее согласно логической структуре работы мы остановимся на содержании рассматриваемого договора.

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Обязанности арендодателя

Во-первых, по ст. 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, следовательно, состояние имущества определяется его назначением. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Так же, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Всю ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, в том числе и скрытые, препятствующие использованию имущества по назначению, несет арендодатель, разумеется, если они имелись до заключения договора. Во всех случаях арендатор вправе требовать возмещения понесенных им убытков.
Во-вторых, арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц  (сервитуте, праве залога и т.п.) на сдаваемое в аренду имущество. Это связано с тем, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
Указанные выше обязанности арендатора императивны. В любом случае, при неисполнении арендодателем своих обязанностей, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, возмещения убытков и(или) расторжения договора. 
В-третьих, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Капитальный ремонт арендованного имущества  - такое восстановление его основных частей, без которого его нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта устанавливается договором, если он не предусмотрен – в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный необходимостью, и взыскать с арендодателя его стоимость, засчитав ее в счет арендной платы; б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Данная обязанность и последующая за ней, как отмечают А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой, относятся к числу диспозитивных .
informsky.ru
1 2 3 4 5 6 7